导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huà空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗n)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗(yīng)国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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